Пожарная безопасность при аренде: за что отвечает арендатор, а за что — собственник

Главное в двух словах

За пожарную безопасность в арендованном помещении отвечают оба: закон перечисляет среди ответственных и собственников имущества, и тех, кто этим имуществом владеет и пользуется (статья 38 Федерального закона «О пожарной безопасности» № 69-ФЗ). Рабочее деление выглядит так: всё, что связано с вашей деятельностью и вашим помещением, закрывает арендатор; общие системы здания — их владелец. Границу закрепляют договором аренды.

Кто отвечает по закону: арендатор или собственник?

Оба. Закон не выбирает одну сторону: он перечисляет всех, кто имеет отношение к имуществу.

«Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; … лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности…» — статья 38 Федерального закона «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ.

Арендатор владеет и пользуется помещением по договору, поэтому из этого списка не выпадает. Собственник остаётся в нём всегда. Договор аренды распределяет обязанности между сторонами, но не выводит ни одну из них из-под действия закона.

Что в зоне арендатора?

Организационные обязанности следуют за деятельностью, а не за стенами. Как только вы открыли в помещении барбершоп, магазин или офис, у вас возникает свой набор обязанностей — независимо от того, насколько «оборудовано» здание:

• инструкция о мерах пожарной безопасности — утверждается для каждого здания, где вы работаете (абз. 4 п. 2 Правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее — ППР));
• огнетушители — обеспечить помещение исправными огнетушителями по нормам и следить за их состоянием (п. 60 ППР);
• инструктажи работников — утвердить порядок и сроки обучения и проводить противопожарные инструктажи (приказ МЧС России от 16.12.2024 № 1120);
• не мешать системам здания — не загораживать доступ к огнетушителям и пожарным кранам, не уменьшать зону действия сигнализации и оповещения в своём помещении (подп. «е» п. 16 ППР).

Содержание своего помещения (эвакуационные проходы, электрохозяйство, режимные запреты) тоже на арендаторе: он ведёт в нём деятельность.

Основание: п. 2, 16, 60 ППР; приказ МЧС России № 1120.

Что остаётся за собственником здания?

Системы, которые обслуживают здание целиком, а не отдельное помещение. Арендатор встроенного помещения ими не управляет и, как правило, даже не знает их состава — и это нормально: вопросы о них адресуются владельцу здания или управляющей компании. К общедомовой зоне относятся:

• лифты и лифтовые холлы;
• лестничные клетки, чердаки, технические этажи и подполья;
• наружные пожарные лестницы и ограждения кровли (зимой их положено очищать от снега и наледи по подп. «а» п. 17 ППР);
• мусоропроводы и бельепроводы;
• противопожарное водоснабжение, насосные станции, запас воды для пожаротушения;
• общая пожарная сигнализация здания и её приёмно-контрольные приборы.

Если вы арендуете встроенное помещение, требовать от вас испытаний наружной лестницы или обслуживания насосной станции оснований нет — эти обязанности привязаны к зданию, которым вы не владеете и не управляете.

Что зафиксировать в договоре аренды?

Закон называет ответственными обе стороны, но границу между ними не проводит — её проводит договор. Если договор о пожарной безопасности молчит, в зоне риска остаются оба. Что стоит прописать:

Участок — не формальность: если по договору вам передана прилегающая территория, ППР прямо называет арендаторов в числе обязанных:

«Правообладатели земельных участков (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков) … обязаны производить своевременную уборку мусора, сухой растительности и покос травы» — п. 67 ППР.

Вопросы и ответы

Здание «полностью оборудовано» — арендатору всё равно что-то нужно делать? Да. Сигнализация и водопровод здания не отменяют ваших организационных обязанностей: инструкция, инструктажи, огнетушители и назначение ответственного возникают из вашей деятельности, а не из состояния здания.

Отвечает ли арендатор за неисправную сигнализацию здания? Общая система здания — зона того, кто ею владеет и её обслуживает. Зона арендатора внутри своего помещения — не отключать датчики, не закрывать оповещатели и не уменьшать зону действия систем (подп. «е» п. 16 ППР). Кто из сторон что обслуживает — вопрос договора, поэтому молчащий договор — худший вариант для обеих.

В договоре про пожарную безопасность ни слова. Кто виноват при нарушении? Обе стороны остаются в списке статьи 38 закона № 69-ФЗ, и надзор будет разбираться по существу: чьё имущество, чья деятельность, чьё нарушение. Разграничение в договоре — ваш главный аргумент в этом разборе.

Ответственность

Нарушение требований пожарной безопасности — часть 1 статьи 20.4 КоАП РФ: предупреждение или штраф для граждан от 5 000 до 15 000 ₽, для должностных лиц от 20 000 до 30 000 ₽, для ИП от 40 000 до 60 000 ₽, для юридических лиц от 300 000 до 400 000 ₽. Оштрафовать могут каждую сторону за нарушения в её зоне: арендатора-ИП — по вилке ИП, собственника-юрлицо — по вилке юрлиц.

Шпаргалка

• За пожарную безопасность арендованного помещения отвечают и собственник, и арендатор: статья 38 закона № 69-ФЗ перечисляет собственников имущества и лиц, уполномоченных владеть и пользоваться им; договор аренды распределяет обязанности, но из закона не выводит.
• Рабочая граница: деятельность и своё помещение — арендатор (инструкция о мерах пожарной безопасности, инструктажи, огнетушители — п. 2, 60 ППР, приказ МЧС № 1120); общедомовые системы (лифты, лестницы, водоснабжение, чердаки) — владелец здания.
• Штраф по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ: для ИП от 40 000 до 60 000 ₽, для юридических лиц от 300 000 до 400 000 ₽ — получить его может каждая сторона за свою зону, поэтому границу ответственности фиксируют в договоре аренды.